Szacuje się, że ponad jedna trzecia Polaków ma zobowiązania finansowe. Głównym powodem jest chęć podniesienia standardu życia, a znacznie rzadziej brak środków do życia. Gdy przeczytamy efekty badań panelu Ariadna (Ariadna to ogólnopolski panel badawczy, który polega na otrzymywaniu odpowiedzi na zadawane pytania w oparciu o wypełnione ankiety) zobaczymy, że zobowiązania długoterminowe (minimum 20 lat) ma 9 proc. zadłużonych Polaków i zazwyczaj są to kredyty hipoteczne.
„Wśród tych osób przeważają osoby w wieku 35-44 lat (17 proc.), ale również osoby z wyższym wykształceniem (13 proc.)” – odczytamy w panelu.
Badań ankietowych co do świadomości Polaków odnośnie konsekwencji prawnych kredytu hipotecznego w sytuacjach trudnych nie przeprowadzono, przynajmniej ja takich nie odnalazłam. Moje dotychczasowe doświadczenia zawodowe pokazują jednak, że wiedze co do tego jak poradzić sobie z kredytem hipotecznym w nieplanowanych sytuacjach posiada niewiele osób.
Poniżej wyjaśniam o czym warto pomyśleć zanim zaciągniemy zobowiązanie finansowe tak dużego kalibru, oraz jak na nasze zobowiązania wpływają takie sytuację jak rozstanie w związku nieformalnym, rozwód, choroba, czy śmierć.
Wspólny kredyty hipoteczny, a rozstanie partnerów związków nieformalnych.
Mówi się, że nic tak nie pieczętuje i nie umacnia związku jak wspólny kredyt hipoteczny. Przed zawarciem takiego kredytu oprócz sprawdzenia zdolności finansowej i zgromadzenia dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy warto wiedzieć jeszcze, że zobowiązanie współkredytobiorców względem banku będzie miało najprawdopodobniej charakter zobowiązania solidarnego. Co to oznacza?
Solidarność dłużników jest uregulowana w ustawie – Kodeks cywilny, ściślej w art. 366. Jest ona związana z sytuacją, w której po stronie dłużnika występują co najmniej 2 osoby, a wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.Jeżeli więc w umowie kredytu hipotecznego zostanie wskazane, że „kredytobiorcy zobowiązani są do solidarnej spłaty kwoty kredyty wraz z należnym odsetkami” to więcej niż pewne jest to, że w przypadku zaprzestania płatności rat przez jednego ze współkredytobiorców (wedle warunków określonych w umowie) bank będzie żądał spłaty rat od drugiego współkredytobiorcy, a jeżeli ten ich również nie ureguluje, wypowie umowę także drugiemu współkredytobiorcy i będzie domagał się spłaty całego zobowiązania.
Aby uniknąć takiej sytuacji jeszcze przed zawarciem umowy warto zawrzeć z partnerem dodatkową umowę cywilnoprawną określającą warunki spłaty wspólnego zobowiązania i ewentualny sposób rozliczenia tego zobowiązania w sytuacji rozstania. Taka umowa pozwoli uniknąć wielu problemów w przyszłości. Banku nie będzie bowiem interesowało, to czy para się rozstała i czy np. jeden ze współkredytybiorców nie mieszka w zakupionej nieruchomości, a strony nie mogą porozumieć się w kwestii sprzedaży nieruchomości wspólnej, czy też zwrotu drugiej stronie już zapłaconych rat.
W trakcie trwania umowy warto kontrolować stan zadłużenia i fakt spłaty zobowiązania przez drugiego z współkredytobiorców.
Jeżeli dojdzie do rozstania partnerów związku nieformalnego w trakcie trwania umowy lub po jej wypowiedzeniu współkredytobiorcy – nadal zobowiązani solidarnie do spłaty zobowiązania wobec banku – mogą:
– zdecydować się na sprzedaż nieruchomości i rozliczyć umowę z bankiem (opłacalność przedsięwzięcia zależy tak naprawdę od tego na jaki etapie jest kredyt, czy zmierza ku końcowi czy też para uregulowała zaledwie kilka pierwszych rat),
-refinansować kredyt na swoje nazwisko i w ten sposób przejąć pełną odpowiedzialność za dalszą spłatę kredytu,
-wykupić udział drugiej strony (co często wiąże się także z refinansowaniem kredytu),
-spłacać nadal wspólne zobowiązanie np. w sytuacji gdy nieruchomość generuje dochód, a współkredytobiorcy mimo rozstania potrafią porozumieć się w kwestiach rozliczeń,
-żądać rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd, w przypadku braku porozumienia (np. poprzez zainicjowanie postępowania o zniesienie współwłasności w trybie art. 210 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”.)
W związku z rozpadem związku i ustaleniami komu przypaść ma nieruchomość często pada pytania :„a co z ratami kredytu, które już zostały zapłacone” . Jeżeli nie uregulowaliśmy tej kwestii wcześniejszą umową i nie możemy się porozumieć co do tego kto i jaką część kredyty spłacił to wówczas nie pozostaje nam nic innego jak zgłoszenie roszczeń o rozliczenie spłaconych rat w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
Zgodnie z art. 618 par. 1 k.p.c. w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Według art. 207 k.c. współwłaścicielom przypadają pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej, a także obciążają ich wydatki i inne ciężary związane z tą rzeczą w stosunku do wielkości udziałów. Brzmienie powyższych przepisów oznacza, że to sąd dokonuje rozliczeń roszczeń współwłaścicieli przypadających z tytułu posiadania rzeczy, a współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary, ale tylko te związane z przedmiotem współwłasności.
Przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także zbytkowne. Pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem „wydatków” również w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (por.m.in. uchwała z dnia 19 grudnia 1973 r., III CZP 78/73, OSNC 1974, Nr 10, poz. 165, oraz postanowienia z dnia 5 grudnia 1997 r., I CKN 558/97, OSNC 1998, nr 7-8, poz. 112 i z dnia 18 marca 1999 r., I CKN 928/97, (…) 1999, nr 7, s. 5).
Z powyższego wynika, że uregulowane przez jednego z partnerów raty kredytu hipotecznego mogą być uznana za wydatki na rzecz wspólną i jako takie mogą podlegać rozliczeniu w sprawie o zniesienie współwłasności.
Wspólny kredyt hipoteczny, a rozwód małżonków.
Rozwód małżonków, podobnie jak rozstanie w związku nieformalnym, nie ma wpływu na odpowiedzialność współkredytobiorców za zobowiązanie zaciągnięte wobec banku.
Bank nie bierze pod uwagę sytuacji osobistej małżonków, czy też już rozwiedzionych małżonków. Tak samo jak w przypadku kredytu hipotecznego par w związku nieformalnym, bank w dalszym ciągu będzie domagał się spłaty zobowiązania przez współkredytobiorców – jako dłużników solidarnych – niezależnie od tego kto ostatecznie w nieruchomości będzie mieszkał.
Sytuacji tej nie zmieni przeprowadzenie podziału majątku wspólnego po rozwodzie. W toku postępowania o podział majątku Sąd dokonuje podziału wyłącznie aktywów wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków. Zobowiązania małżonków wobec banku wynikające ze wspólnego kredytu hipotecznego będą poza zainteresowaniem Sądu, który nie będzie także orzekał co do tego, który z małżonków będzie zobowiązany spłacić kredyt.
W ramach postępowania o podział majątku dorobkowego, Sąd może dopuścić jednak rozliczenie kredytu (długów spłaconych) w czasie pomiędzy ustaniem wspólności majątkowej a podziałem majątku (postanowienie SN z dnia 26 stycznia 1972 r., III CRN 477/71, OSPIKA z 1972, nr 9, poz 174 z dnia 9 września 1976, III CRN 111/84, niepubl. Oraz z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 390/08, niepubl), o czym warto pamiętać i zgłosić takie roszczenie do postepowania.
W doktrynie w dalszym ciągu funkcjonują dwa odmienne stanowiska odnośnie możliwości rozliczenia wartości hipoteki przy ustaleniu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi.
W postanowieniu z dnia 5 października 2000 r. (II CKN 611/99), Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że w sprawie o podział majątku wspólnego sąd ustala wartość nieruchomości przy uwzględnieniu jej obciążenia hipotecznego (przy przydzielaniu obciążonej nieruchomości jednemu z małżonków). Podobne stanowisko Sąd Najwyższy przyjął w postanowieniu z dnia 29 września 2004 r. (II CK 538/03, opubl. LEX nr 137537,), mówiąc że przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości.
Przeciwne poglądy stanowiące poważny wyłom w tej linii orzeczniczej zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r. (I CSK 54/16, opubl. LEX nr 2261747).Mianowicie SN stwierdził, że: „hipoteka obciążająca nieruchomość byłych małżonków będących zarówno dłużnikami osobistymi, jak i dłużnikami rzeczowymi banku (do chwili podziału) nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, przyjmowaną przez sąd za podstawę ustalenia wysokości spłaty lub dopłaty należnej drugiemu małżonkowi, który nie otrzymuje nieruchomości lub prawa do lokalu. Podział majątku wspólnego, w tym przyznanie prawa do lokalu jednemu z małżonków, nie rzutuje bowiem w jakikolwiek sposób na utrzymywanie się solidarnego i osobistego zobowiązania obojga małżonków do spłaty kredytu także po dokonaniu podziału majątku wspólnego. SN wyjaśnił, że art. 618 par. 3 k.p.c. nie znajduje zastosowania w przypadku spłaty przez jednego z małżonków po podziale majątku długu ciążącego na obojgu małżonkach jako dłużnikach solidarnych. Po ustaniu wspólności ustawowej, małżonkowie pozostają nadal dłużnikami osobistymi, a ich sytuację regulują przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązanych solidarnych. Każdy z nich odpowiada wobec banku za spłatę kredytu w całości, zaś względem siebie, w stosunku do udziału w majątku wspólnym”.
Jednocześnie Sąd Najwyższy przyznał, że żadna z przyjętych koncepcji dotycząca szacowania nieruchomości obciążonej hipotecznie (zarówna ta zakładająca uwzględnienie obciążenia prawnorzeczowego przy szacowaniu majątku wspólnego podlegającego podziałowi jak i ta odmawiająca takiego uwzględnienia) nie jest wolna od możliwych komplikacji, powodujących niebezpieczeństwo narażenia któregoś z byłych małżonków na straty. Podział jednak dotyczy wspólnego majątku, a więc interesów majątkowych, które mogą być regulowane przez małżonków w sposób umowny. Małżonkowie mogą zbyć nieruchomość lub prawo do lokalu wspólnie i w porozumieniu na wolnym rynku i z uzyskanej ceny zaspokoić dług hipoteczny, dokonując podziału pozostałej kwoty między siebie, ewentualnie wynegocjować z wierzycielem hipotecznym stosowną zmianę stosunku zobowiązaniowego, w którym wierzyciel zwolni jednego z małżonków z długu.
Kredyty hipoteczny, a śmierć.
Stare porzekadło mówi, że w życiu pewne są tylko śmierć i podatki. Trudno się z tym nie zgodzić. Zdziwienie budzi więc to dlaczego tak niski odsetek społeczeństwa zabezpiecza się (a raczej swoich bliskich) na wypadek śmierci.
Gdy kredytobiorca umiera w trakcie spłaty, wówczas pojawia się uzasadnione pytanie, kto będzie spłacać zobowiązanie po jego śmierci. Zobowiązanie kredytowe nie umarza się bowiem wskutek śmierci kredytobiorcy. Kredyt dalej trzeba spłacać, a zobowiązani do tego są spadkobiorcy zmarłego, lub współkredytobiorcy (lub/i poręczyciele) jeżeli tacy istnieją. Zobowiązania kredytowe wchodzą do masy spadkowej jako tzw. pasywa spadku i podlegają spłacie.
Zarówno z punktu widzenia kredytobiorcy, któremu nie jest obojętny los bliskich po jego śmierci, jak i z punktu widzenie potencjalnego spadkobiercy kredytobiorcy, istotne jest zweryfikowanie umowy kredytu pod kątem wymagalności roszczenia na wypadek śmierci. W niektórych umowach może pojawić się zapis o konieczności natychmiastowej spłaty kredytu, zaś w innych nie.W przypadku braku zapisu typu :„śmierć kredytobiorcy powoduje natychmiastową wymagalność roszczenia” spadkobiercy nadal mogą spłacać kredyt w ratach. Gdy zapis taki jednak znajdzie się w umowie bank może domagać się spłaty całego zobowiązania.
Zdarza się, że po śmierci kredytobiorcy okazuje się, że aktywa spadku są znacznie niższe niż zobowiązania. Wówczas zastanowić się należy nad kwestią odrzucenia spadku po zmarłym. Pamiętać przy tym trzeba, że odrzucenie spadku przez rodziców nie powoduję automatycznego odrzucenia spadku przez dzieci. Aby uniknąć ewentualnych problemów z wierzycielami, którzy po latach upomną się o spłatę zobowiązań, spadek należy odrzucić także za dzieci, uprzednio uzyskując stosowne zezwolenie sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka. Konieczne przy tym jest zachowanie kodeksowych terminów na odrzucenie spadku.
Najlepszą sytuacją dla spadkobierców zmarłego kredytobiorcy będzie ta, w której kredytobiorca ubezpieczył kredyt na wypadek swojej śmierci. Wówczas nam jako spadkobiercą pozostanie dopilnowania spłaty kredytu z polisy. Przed zaciągnięciem długoletniego zobowiązania warto pochylić się nad tą kwestią. Często banki nakładają na kredytobiorców taki obowiązek wraz z cesją prawa z polisy na bank, nie stoi to jednak na przeszkodzie zawarciu dodatkowej polisy na życie, która uchroni naszych bliskich przed problemami po naszej śmierci. Przy zawieraniu umowy ubezpieczenia dodatkowo należy zwrócić uwagę na ewentualne wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela, tak by z polisy faktycznie dało się skorzystać po naszej śmierci.
Kredyt hipoteczny, a choroba lub wypadek.
W przypadku długoterminowych zobowiązań, zwłaszcza tych rozłożonych na kilkadziesiąt lat zawsze istnieje zwiększone ryzyko, że wydarzy się coś co uniemożliwi spłatę rat. Jedną z takich sytuacja jest choroba lub wypadek, które mogą powodować wyłączenie kredytobiorcy z możliwości zarobkowych. O ile wypadek lub choroba nie jest poważna i umożliwia szybki powrót do pracy zawsze można poprosić bank o karencję, czyli wstrzymanie spłaty kredytu na kilka miesięcy.
Sytuacja komplikuje się kiedy choroba lub wypadek spowodował stały uszczerbek na zdrowiu uniemożliwiający dalszą pracę zarobkową. Brak stałych dochodów z tytułu wynagrodzenia i dodatkowe obciążenie wynikające z leczenia i/lub rehabilitacji może całkowicie uniemożliwić dalszą spłatę kredytu. W tej sytuacji można wnioskować do banku o umorzenie zobowiązań. Banki jednak niezwykle rzadko przychylają się do takich wniosków.
Aby oszczędzić sobie stresu związanego z nieprzewidzianymi sytuacjami życiowymi warto pomyśleć o dodatkowym ubezpieczeniu na wypadek czasowej lub stałej niezdolności do pracy.